MERCADO IMOBILIÁRIO - Artigos

A solução para o setor imobiliário é uma HP-12C
(Jornal OPOVO, 30/3/98)

Digamos que você foi chamado para apresentar expectativas do setor imobiliário para este resto de 1998. Afinal, 1/4 dele já se foi. Mas antes de vislumbrar o futuro, você quer estar certo do presente, e vai aos fatos que regem hoje o setor, concluindo que: 
1.  Os clientes sumiram porque não acreditam mais no setor, mais especificamente no segmento de lançamentos. 
2.  O setor enfrenta esta crise de credibilidade porque construtoras pararam suas obras, e, mais recentemente, edifícios estão até desabando. 
3.  As construtoras pararam suas obras porque faltou liquidez.  
4.  Faltou liquidez porque a inadimplência aumentou, as margens despencaram e os prazos de financiamento foram, suicidamente, alongados, levando as construtoras à injetar mais recursos. 
5.  Os prazos alongaram porque, desde a quebra do SFH, as empresas adotaram o autofinanciamento como tábua de salvação, e o cliente só podia pagar em prazos mais longos. 
6.  O autofinanciamento surgiu porque os financiamentos públicos e privados desapareceram. 
7.  Como o governo não tinha dinheiro, o mercado acreditou que o SFI decolaria como solução para o financiamento do setor. 
8.  O SFI não decolou ainda porque está com excesso de peso, leia-se juros altos. 
9.  Os juros estão altos porque o Governo teme um ataque especulativo de megainvestidores, levando a evasão de investimentos estrangeiros. 
10.  Estes ataques são naturais em uma economia globalizada, onde o dinheiro sem pátria navega, especulativamente, buscando os melhores portos. 
11.  A globalização, por sua vez, gerou alto grau de competição externa, que provocou o enxugamento das máquinas privada e pública. 
12.  Este ajuste das máquinas provocou desemprego e consequente redução na população economicamente ativa (PEA). 
13.  A redução da PEA provocou o desaquecimento da economia, que levou empresas a enfrentarem problemas de liquidez, paralisando obras. 
14.  Volte para a opção 3. 
 E agora? Para você, o presente ficou bastante claro, mas o futuro muito confuso. Obscuro. Aí você me chama para opinar(infeliz idéia). Já que chamou, lá vai a metralhadora.  
 Apesar de existirem problemas setoriais, a questão parece ser muito mais estrutural, macroeconômica. Vou me abster de falar sobre redução da taxa de juros, abertura de linhas de crédito internacional para o financiamento do setor, ou SFI. Até porque não acredito que, antes de 1999, tais variáveis mudem o suficiente para o setor passar a viver o novo sistema. Vou me ater às questões mais próximas, e ao nosso alcance. 
Alguns problemas do setor podem e devem ser atacados, se quisermos clarear este futuro. O maior desafio setorial é mostrar ao mercado, aquilo que muitos insistiam em dizer, mas foram calados pela euforia da estabilidade econômica: não existe mágica nos financiamentos imobiliários, não existe coelho na cartola do setor. Os clientes querem prazo longo de pagamento e prazo curto de entrega. O setor tem que, a uma só voz, dizer com muita clareza ao mercado que isto não existe. Alguém teria que pagar a conta. E os construtores não tem mais condições de bancá-la. É um custo excessivamente alto, e um papel que não cabe à classe. Alguns tiveram que pagar esta aventura com suas próprias empresas. Nós construtores somos prestadores de serviço. Não podemos fazer papel de banco. Isto tem que deixar de ser somente dito, e passar à ser praticado. Por enquanto ainda existe uma super oferta. Alguns estão, por desespero, praticando políticas de comercialização deficitárias, como prazos de pagamento de 30 meses para imóveis já prontos. Isto é, financeiramente falando, uma loucura. Jamais este financiamento pagará o custo do dinheiro investido. E alguns capitalizados que fizerem, vão, inexoravelmente, perder dinheiro. Mas muito em breve este resquício de oferta desaparecerá. E aí, o que faremos? 
 Das duas uma: ou o cliente passa a pagar em prazos mais curtos para ter o imóvel mais rápido, ou aceita um prazo de entrega mais longo, mas com um financiamento que caiba em seu bolso.  
 Enquanto não existir financiamento, o mercado terá que implantar uma nova ordem. Mais importante até do que o imóvel “Juridicamente Certo”, é o empreendimento “Financeiramente correto”. Não tem lei de incorporação no mundo que sustente um fluxo de caixa furado. E você há de convir, mais vale um apartamento na mão, do que dois contratos de compra, devidamente incorporados, mas voando. Não estou, obviamente, advogando a ilegalidade. Sou defensor ferrenho da aplicação da lei ao setor. Só conclamo à todos que não desfoquem o problema. A lei se aplica contra picaretas, estelionatários, e não contra incompetência administrativa e financeira. Dessa, o mercado só estará isento se usar a velha e boa matemática financeira. Alguém quer comprar uma HP-12C por aí? Que Deus nos abençoe. 

Paulo Angelim 
Consultor de Marketing

 
 Permitida a reprodução, desde que mencionado o autor

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