MERCADO IMOBILIÁRIO - Artigos
Financiamento Imobiliário: Miragem?
(Jornal OPOVO, 12/3/99)
| Na última
Segunda-feira, 8/3/99, o jornal OPOVO publicou, no
caderno de Economia, extensa reportagem sobre os
“perigos” e “armadilhas” do
financiamento imobiliário. A matéria deixava claro, em
síntese, que o financiamento de imóveis era
literalmente um “mau negócio”. Se mesmo diante
do quadro apresentado, o comprador desavisado insistisse
na idéia transloucada de comprar um imóvel, a matéria
aconselhava, na melhor das hipóteses, juntar o recurso
necessário à compra investindo o valor correspondente
à prestação em aplicações no mercado financeiro, e,
só então, de posse do valor total, aquele deveria
efetuar a compra à vista. Em um box sob o título de
“A miragem da casa própria”, a matéria
mostrou, ainda, que a aplicação do valor correspondente
às prestações de um financiamento de 10 anos teria
rendido ao aplicador a quantia de R$378,5 mil, contra os
R$177,5mil pagos pelo mutuário. Fim da miragem.
Início da realidade. À princípio, os incorporadores e construtores que oferecem financiamento próprio aos seus clientes poderiam até vibrar com o teor das informações divulgadas. Mas, numa análise mais crítica e responsável, viriam que a defesa da idéia exposta seria um tiro no próprio pé, uma vez que o segmento construtor jamais será capaz de oferecer, através do modelo de autofinanciamento, imóveis suficientes para atender a imensa demanda existente por unidades com fim habitacional, e de outros fins (comercial, industrial, serviços, etc...). A sinergia entre mercado financeiro e mercado imobiliário é imprescindível. Compete aos detentores de capital o financiamento da produção ou do consumo. É assim no resto do mundo, e não poderia ser diferente no Brasil. Ocorre que vivemos um momento singular, em que o contexto macroeconômico brasileiro, leia-se juros(custo do dinheiro), é pouco favorável aos longos financiamentos, seja de carro, bens de capital, ou imóvel. Eu disse pouco favorável. Quero dizer que ainda não chegamos, e não devemos chegar, a uma condição de inviabilidade dos financiamentos imobiliários. Se acreditássemos nisso, como sugere a reportagem, teríamos no Brasil de um lado um grande ilusicionista (maior que o “Mister M”) chamado CAIXA ECÔNOMICA FEDERAL, e do outro, milhares de insanos desorientados que vem ao longo dos últimos dois anos contraindo financiamentos junto ao “mágico”, motivados pela realização do sonho(ou da miragem, segundo a matéria) da casa própria. Na grande maioria das vezes, não é o investimento que motiva alguém a optar pelo financiamento da casa própria através do SFH, mas sim a necessidade humana de encontrar abrigo (cientificamente provada por Maslow), associada a incapacidade financeira de assumir outro modelo de financiamento, que obrigue-o a um maior desembolso, em menor tempo. Assim, não estamos falando de uma opção, mas de uma necessidade. Dentro deste tema, a matéria peca por não considerar que, enquanto o mutuário está pagando seu imóvel, ele está se desonerando das despesas de aluguel, que em um financiamento de 10 anos, para um apartamento no valor de R$70 mil, significam perto de R$96 mil, considerando o percentual de aluguel de 0,80% sobre o valor do imóvel, proposto pela matéria em questão. A matéria desconsidera completamente este aspecto, e assume que o comprador de imóvel tem onde morar enquanto investe seu pífio dinheirinho em CDI’s, ou em quaisquer outros produtos financeiros. Ora, a grande maioria destes compradores opta pelo financiamento exatamente para fugir do aluguel. Esta despesa teria que necessariamente entrar nos cálculos tendenciosos que foram apresentados. Outra impropriedade é a revelação de que os apartamentos caíram 25% no seu valor em dólar. Esta pode ser a realidade de São Paulo, mas estudos que realizei a partir dos dados registrados pelo CENPIS/SECOVI mostram que, de 1996 à 1998, os preços por metro quadrado de apartamentos na Aldeota cresceram, em reais, 11,08%, no Meireles 13,47%, e no Cocó 25,27%. Se considerarmos que no mesmo período(96 à 98) o dólar valorizou-se em aproximadamente 12%, teremos que na Aldeota o preço praticamente ficou constante em dólar, e nos dois últimos bairros houve valorização em dólar. Outra abordagem tendenciosa é quando um quadro ilustrativo apresenta o crescimento do valor da prestação inicial de R$1.136,20 para uma prestação final de R$3.685,55, no caso de um financiamento de R$70 mil, em 120 meses. O leigo pode até achar que isto é uma verdade. Foi. A CAIXA, ciosa com o problema do comprometimento da renda do mutuário, lançou um novo sistema chamado SACRE – Sistema de Amortização Crescente, onde a diferença entre a prestação inicial e a final é de apenas 21,60% a maior, contra 220% no antigo sistema da Tabela PRICE (apresentado pela reportagem). Mostraram a foto, mas esconderam o filme. Mas estes não são ainda os pontos mais importantes. O que precisamos entender é que, como já dito, o imóvel é acima de tudo uma resposta às necessidades humanas (no caso, de moradia), assim como um carro, ou uma roupa, ou os móveis são respostas à outras necessidades. Em qualquer um destes produtos, não projetamos a compra em função da sua expectativa de valorização. Em uma economia estável(ou quase), carro, roupas, móveis ou telefone não são instrumentos de especulação. Em um momento de nossa história, bens de consumo já foram tratados como investimento; foi o caso de carros e telefones, só para exemplificar. Aconteceu isso também com o imóvel, um bem de propriedade, e que, no tempo de inflação galopante, era comprado numa ciranda especulativa. Mas isso é um Brasil do passado. Hoje em dia, caminhamos para uma melhor adequação das funções e razões de ser dos imóveis. O apartamento tem o seu fim específico bem definido: servir de residência. Em países mais avançados, o investimento imobiliário, na sua grande maioria, está concentrado em imóveis comerciais, de serviço, industriais e terrenos. Caso contrário, perguntem aos fundos de pensão onde estão parte de seus investimentos: hotéis, shoppings, resorts, parques, fábricas ou terrenos alugados. Essa adequação já está acontecendo no Brasil. É simplesmente um absurdo tratar um imóvel residencial como investimento financeiro, porque ele simplesmente não o é. Assim como um veículo também não. Sempre que me envolvo com esta discussão conceitual do papel do imóvel, olho para o exemplo dos meus pais, que corretamente e com muito sacrifício aplicaram suas poucas sobras de receita em imóveis residenciais bem localizados, e hoje, eu e meus dois irmãos, não nos preocupamos com a questão moradia. Tudo porque, num passado não muito distante, de 1975 até hoje, meu pai, um bancário, comerciante e investidor “desavisado” (segundo os padrões da matéria), decidiu responder sabiamente à seguinte questão: “onde meus filhos irão morar?” Já se passaram alguns anos, alguns planos econômicos, confiscos de poupança, quebra de bancos, desvalorizações cambiais, e os imóveis residenciais de meu pai continuam lá, seguros, e cumprindo sua função: servir de moradia. Depois do exposto, fica com você a dúvida: investir em papéis ou comprar seu imóvel residencial. É como decidir se você deve casar ou comprar uma bicicleta. Os propósitos são totalmente distintos. Paulo
Angelim |
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